Каковы могут быть возможные последствия для рынка и населения.
21:20
По данным федерального портала «Мир квартир», в октябре 2023 года снять однокомнатную квартиру стало в среднем на 7% дороже (20 039 рублей в месяц), двухкомнатную — на 5,9% дороже (26 191 рубль в месяц). Аренда трехкомнатной квартиры поднялась на 4,5% (33 090 рублей в месяц). На что указывает эта тенденция к подорожанию, разбирались «Известия».
Рекордное повышение
Доступность жилья на рынке снизилась: в отдельных городах ставки выросли на четверть по сравнению с сентябрьскими показателями. Больше всего цены поднялись в Кирове, где аренда однокомнатной квартиры подорожала на 15,8%, двухкомнатной — на 24,6%, трехкомнатной — на 25,7%. Заметный рост показали Якутск, Новосибирск, Курган, Воронеж и Улан-Удэ. Аренда «однушки» в Москве выросла на 12,9%, «двушки» — на 12,3%, «трешки» — на 7,7%. В Северной столице рост составил 17,1%, 9% и 0,3% соответственно.
Исключениями из общей тенденции стали Сочи и ряд других популярных для летнего отдыха городов, где падение стоимости аренды объясняется окончанием высокого курортного сезона.
Авторы исследования пришли к выводу, что купить жилье в собственность становится всё менее доступным, поэтому для многих россиян единственным вариантом остается съем квартиры. Этим пользуются собственники квартир. Рост ставок по аренде объясняется стечением нескольких факторов.
Высокий сезон
Осень — это период, когда рентные ставки традиционно идут вверх, утверждает заместитель директора Института налогового менеджмента и экономики недвижимости НИУ ВШЭ Татьяна Школьная. Она объясняет повышенный спрос на арендное жилье уходом в компаниях и вузах от удаленного формата учебы и работы.
Фактор сезонности обуславливает традиционная «внутренняя миграция»: люди возвращаются с дач в город, студенты едут к месту учебы, работники — в командировки, считает директор рынков России и СНГ fam Properties Валерий Тумин. «Кроме того, сказалась и обратная релокация граждан России, покинувших страну весной и осенью 2022 года», — рассуждает он.
Рост ключевой ставки
Сезонный фактор совпал с повышением ключевой ставки Центробанка сразу на два процентных пункта — до 15% годовых.
Ставка по аренде недвижимости конкурирует со ставкой по ипотеке. Вторая поднялась вслед за первой. В результате повысился спрос на аренду жилья. И, поскольку арендовать жилье стало в два раза дешевле, чем покупать в ипотеку, вырос спрос. Начала дорожать и аренда, приходит к выводу директор департамента корпоративных финансов ИК «ИВА Партнерс» Артем Тузов.
Ипотечные ставки могут вырасти до 16−16,5%, полагает директор по стратегии ИК «Финам» Ярослав Кабаков.
— Растущие ставки по ипотеке, а также ужесточение требований к заемщикам и продолжающийся рост цен на первичном рынке недвижимости могут привести к увеличению спроса на аренду жилья, поскольку именно рынок аренды остается наиболее доступной и приемлемой альтернативой приобретению собственного жилья, — считает он.
По его словам, резкий рост спроса на аренду может привести к увеличению арендных платежей — это может быть особенно заметно в крупных городах с высоким спросом на жилье. Эксперт прогнозирует продолжение роста стоимости аренды жилья.
По замечанию Татьяны Школьной, стоимость квартир для многих потенциальных покупателей уже находится на «заградительном» уровне, вследствие чего они выбирают арендное жилье.
С ней согласен и руководитель департамента продаж и клиентской поддержки «Альфа-Форекс» Александр Шнейдерман. «Денежно-кредитная политика Центробанка и поднятие ключевой ставки до 15% в стране, где крупные покупки обычно совершают в кредит, сильно ударила по спросу. Россияне на данном этапе затаились и откладывают любые крупные покупки: не только жилье, но и автомобили, дорогостоящие путевки
Отсутствие программ господдержки
Благодаря вводу в действие программы господдержки случился «квартирный бум» 2020 года. Тогда миллионы граждан получили возможность купить жилье в ипотеку по льготной ставке. Соответственно, просел и рынок арендного жилья, напоминает управляющий партнер аналитического агентства «ВМТ Консалт» Екатерина Косарева.
— На данный момент большая часть программ свернута. Отчасти из-за высокой ключевой ставки, отчасти из-за перераспределения средств бюджета на другие нужды, — говорит она.
По словам Александра Шнейдермана, условия на рынке полностью зависят фактически от одного фактора — спроса на покупку первичного жилья от застройщика. Колебания в стоимости квадратного метра в новостройке влияют на цены при покупке жилья у собственников, что, в свою очередь, сказывается уже на спросе на аренду.
— Ситуацию действительно могла бы изменить льготная ипотека, которая показала высокую эффективность, — говорит он. Но в таком случае требовалось бы отвязать ипотечные ставки от ключевой, добавила Косарева.
Что будет дальше
Екатерина Косарева также прогнозирует временное охлаждение на рынке недвижимости, за которым последует всплеск из-за фактора отложенного спроса. Его продолжительность зависит напрямую от ключевой ставки.
Чем дольше будет держаться высокая ключевая ставка, тем дольше будет дорожать аренда, считает и Артем Тузов.
— Фактически точка равновесия — это примерно минус 40% от ипотечного платежа по сравнению с арендой. В результате подорожание аренды всего на 7% — это не предел. Ипотечные платежи выросли в два раза. Значит, и аренда может подорожать на 40−60%. Но, выбирая между арендой и ипотекой на сегодняшний момент, аренда становится лучшим вариантом, — резюмирует аналитик.
— Ажиотажный спрос прошел, рынок постепенно охлаждается. А значит, скоро можно ожидать корректировки цен вниз. К тому же, как показывают исследования, накопить на собственную квартиру, параллельно снимая жилье, можно лишь в четырех регионах. По всей остальной стране ипотека по-прежнему выгоднее аренды, — добавил Валерий Тумин.
