Покупка квартиры — это серьезный шаг, требующий тщательной проверки всех юридических аспектов сделки. Что может свидетельствовать о том, что от покупки квартиры лучше отказаться и как минимизировать риски, рассказала Ольга Шапошникова, старший юрист IM Legal.
20:51
1. Проблемы с правовым статусом квартиры
Квартиру нельзя покупать, если нет документов, подтверждающих право собственности продавца, предупреждает юрист.
В первую очередь, это свидетельство о государственной регистрации права или выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Без этих документов сделка не будет легитимной.
Необходимо запросить у продавца полный пакет правоустанавливающих документов, а также проверить их подлинность и соответствие данным ЕГРН.
Если квартира является предметом судебных разбирательств, есть риск, что в дальнейшем сделка будет оспорена. Наличие споров может, по словам эксперта, свидетельствовать об отсутствии законных оснований для продажи.
Важно проверить квартиру на наличие судебных споров через открытые базы данных, а также запросить у продавца справку об отсутствии обременений и арестов.
2. Непрозрачная история перехода прав собственности
«Квартира, которая часто меняла собственников за короткий период времени, может скрывать в себе юридические проблемы. Это подделка документов, наличие прав третьих лиц или мошенничеств», — говорит Шапошникова.
Чтобы этого избежать, необходимо проанализировать историю перехода прав собственности, а также обратиться к нотариусу или юристу для проверки чистоты сделки.
«Если квартира была унаследована, важно убедиться, что все наследники отказались от своих прав или были учтены в наследственном деле. Пропущенные наследники могут в дальнейшем оспорить сделку», — поясняет юрист.
Необходимо проверить документы о вступлении в наследство, убедившись, что все наследники дали согласие на продажу.
3. Наличие обременений и арестов
По словам Щапошниковой, квартира, находящаяся в залоге или под ипотекой, может быть продана только с согласия залогодержателя. Несоблюдение этого требования может привести к признанию сделки недействительной.
Надо обязательно проверить информацию об обременениях в ЕГРН и получить согласие залогодержателя на продажу квартиры.
Аресты и запреты на регистрационные действия, наложенные судебными приставами или другими уполномоченными органами, делают продажу квартиры невозможной до их снятия.
Важно проверить убедиться в отсутствии ограничений на регистрацию сделки.
4. Нарушение прав третьих лиц
Распространенным основанием для оспаривания сделки по продаже квартиры продавцом является наличие признаков неплатежеспособности продавца. Если продавец будет признан банкротом, управляющий имеет право или даже обязанность оспорить сделку по продаже квартиры.
Проверить наличие заявлений о признании продавца банкротом надо на сайте арбитражного суда. Также надо проверить активные исполнительные производства на сайте ФССП. И запросите у продавца кредитную историю.
Если в квартире зарегистрированы лица, не имеющие права на проживание, например, бывшие собственники или арендаторы, это может создать проблемы для нового владельца.
Юрист советует проверить справку о зарегистрированных в квартире лицах и Убедиться, что все зарегистрированные лица выписаны до заключения сделки.
Квартира, использующаяся не по назначению (например, под коммерческую деятельность без соответствующего разрешения), может вызвать проблемы с органами власти и соседями.
5. Риск признания продавца недееспособным или невменяемым
Если продавец признан недееспособным или невменяемым, его сделки могут быть оспорены и признаны недействительными. Для минимизации этого риска важно получить подтверждение психического здоровья продавца.
Следует запросить у продавца справку из психоневрологического и наркологического диспансеров, проверить наличие действующего заключения о дееспособности продавца.
6. Риск оспаривания сделки со стороны одного из супругов
Если квартира куплена в браке, для ее продажи необходимо нотариально заверенное согласие второго супруга. В противном случае второй супруг может оспорить сделку в суде.
В этой связи надо запросить у продавца нотариально заверенное согласие супруга на продажу квартиры, проверить факт регистрации брака или его расторжения.
7. Статус застройщика и новостройка
При покупке квартиры в новостройке важно проверить репутацию и статус застройщика. Недобросовестные застройщики могут нарушать сроки сдачи объектов или использовать некачественные материалы.
Важно проверить наличие разрешения на строительство, изучить отзывы и информацию о застройщике в открытых источниках. Стоит также проверить наличие судебных дел и банкротств застройщика.
По словам эксперта, Договор долевого участия (ДДУ) должен быть зарегистрирован в Росреестре. Отсутствие регистрации делает договор недействительным и может привести к потере вложенных средств.
8. Проверка истории перепланировок
Незаконные перепланировки могут привести к признанию сделки недействительной или к необходимости восстановления прежней планировки за счет покупателя.
Таким образом надо запросить у продавца проект перепланировки и разрешение на ее проведение, проверить соответствие фактической планировки квартиры зарегистрированным данным.
9. Проверка задолженностей по коммунальным услугам
Задолженности по коммунальным услугам и налогам могут стать проблемой для нового владельца, который может быть вынужден погашать эти долги.
10. Право собственности на землю
Важно выяснить, кому принадлежит земельный участок под многоквартирным домом, так как возможны споры о праве на его использование.
Надо проверить документы на земельный участок и убедиться, что земля находится в собственности или долгосрочной аренде у застройщика или ТСЖ.
11. Проверка регистрации в налоговых органах
Продавец должен быть зарегистрирован в налоговых органах и уплачивать все необходимые налоги, включая налог на имущество и доходы от продажи недвижимости.
С этой целью запросите у продавца налоговую декларацию и подтверждение уплаты налогов. Убедитесь, что продавец не находится в черном списке налогоплательщиков.
12. Проблемы с инфраструктурой
Отсутствие развитой инфраструктуры, таких как дороги, школы и магазины, может существенно снизить комфорт проживания и рыночную стоимость квартиры.
Лучше всего изучить план развития района и убедиться в наличии необходимых инфраструктурных объектов.
13. Проблемы с соседями
Это еще один малоприятный нюанс. Проблемные соседи могут создать неблагоприятные условия для проживания, включая шум, антисоциальное поведение и конфликты.
Имеет смысл пообщаться с соседями и узнать о возможных проблемах, изучить отзывы о доме и подъезде в интернете.
Учет всех вышеперечисленных юридических аспектов поможет минимизировать риски при покупке квартиры. «Но, как и в случае с медициной, вовсе не достаточно знать инструкцию по применению лекарства, чтобы выздороветь», — отмечает юрист.
Именно поэтому рекомендуется привлекать профессиональных юристов на стадии подготовки к сделке — для проведения проверки документов и консультаций по правовым вопросам. Важно также помнить, что дешевизна квартиры часто связана с дополнительными рисками, а экономия на юридической проверке может обернуться значительными финансовыми и временными затратами в будущем.
